鼓励现房销售、3宗地触顶成交，北京第四轮土拍揽金135亿

11月29日，鼓励北京今年的现房销售第四轮集中供地落下帷幕。

本轮土拍共出让6宗涉宅用地，宗地包含朝阳区3宗，触顶成交通州区、北京石景山区、第轮门头沟区各1宗，土拍均位于轨道交通沿线，揽金土拍总面积约14.86万平方米，鼓励总建筑面积31.93万平方米，现房销售起始总价122.9亿元，宗地最终以135亿元全部成交。触顶成交

上述6宗地块中有2宗在11月28日成交，北京其中门头沟区永定镇地块以底价出让，第轮由中建方程+中建信和联合体以底价7.9亿元摘得；通州区永顺德地块由北京城建兴华以16.69亿元竞得，土拍溢价率为0.54%，成交楼面价约为33599元/平方米。

剩下的4宗地块在11月29日进入现场竞拍环节，并全部溢价成交，可以看出与此前相比热度较高。其中竞价出让的地块有3宗溢价达15%，全部位于朝阳区。

热度最高的是位于朝阳区平房乡PF-45 地块，吸引了三元嘉业、“保利+建工”联合体、中海、金隅、中建智地等14家房企或联合体争抢。

最终，该地块由三元嘉业以24.38亿元地价触顶、1万平方米现房销售面积触顶的方式拿下，成交楼面价约5.2万/平方米，住宅销售指导价8.5万/平方米。

此外，相邻45地块的朝阳平房乡PF-44地块也是热门地块，共吸引10家企业主体参与报名，最终被保利+建工联合体以25.53亿元、1万平方米现房销售面积竞得，成交楼面价约5.2万/平方米。

朝阳区崔各庄奶西地块共有9家企业参与，最终金隅以32.315亿、3.5万平方米现房销售面积竞得。最后一宗石景山古城地块，由中海地产以28.4亿竞得，成交楼面价约4.4万/平方米，溢价率稍低于其他地块，为5.58%。

此轮土拍在出让规则上，全部设置了竞现房销售面积环节，并且首次对期房销售和现房销售进行区别定价。

例如石景山区古城地块预售指导价为7.58万元/平方米，现房销售指导价为7.88万元/平方米，现房售价比期房售价高了3000元/平方米。

中指研究院土地事业部研究负责人张凯表示，这一规则对房企进行现房销售的资金成本提供了一定“补偿”。

一家参拍房企人士告诉界面新闻，这一规则更重要的意义在于鼓励房企进行现房销售，同时也能提振后期项目入市时购房者的信心。

对于此次土拍热度超预期的情况，张凯从三个方面的影响进行了分析。他表示，其一，目前全国房地产市场仍未企稳，北京、上海等个别城市由于房地产市场热度尚好，是当下房企为数不多的投资选择。其二，在今年四批次以前，北京全年涉宅用地仅成交49宗，同比去年全年的64宗减少了近24%，不少深耕北京的房企尚未完成年度投资任务，都希望在今年四批次有所斩获和补仓。其三，北京的很多城投类企业均具备操盘开发能力，本次也积极参拍，这与其他城市城投拿地的逻辑不同，也因此将本次土拍热度推上了新的台阶。

随着近期房企融资端利好政策频出，双向提升了房企和购房者的信心。近段时间以来，房企融资开闸，先有央行2500亿支持民企债券融资，后有“金融16条”，六大行联手提供超万亿授信，到上市房企再融资开闸，这对部分企业在年底投资拿地给予了信心支持。

合硕机构首席分析师郭毅也认为，资金预期宽松，房企加码重点城市，北京土拍热度率先升温。此次土拍虽然只有6宗地块，但朝阳区3宗热门地块吸引了共18家房企的争夺，先后触及价格、现房面积上限后，摇号决定房企归属。

郭毅认为无论是宗地平均竞买企业数量，还是地块平均溢价率，双双持续走高，体现出房企信心由复苏到反弹的全过程。

第四轮地拍的顺利结束，也宣告北京今年土地出让接近尾声。目前为止北京四轮地拍共成交55宗住宅用地，总出让金额达1615.31亿元。

截至目前，北京今年的土地市场以“每季一场“的频率出现，后续可能还会有第五批次供地。克而瑞分析认为，预计第五轮供地或进一步降低土拍门槛。

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