二套房首付比例最低至3成，南京、苏州大幅降低购房门槛

今年以来持续走在楼市松绑前列的最低至成南京和苏州，终于迎来一项关键举措，南京取消“认房又认贷”，大幅大幅降低了首付比例。降低

首先传出消息的购房是南京。8月12日，门槛一则关于南京下调商业性个人住房贷款首付比例的套房消息流传，其中提及，首付苏州名下有且仅有一笔房贷未结清的比例，再购房时首付由原来的最低至成8成降至6成；名下房贷结清的，首付则由原来的南京5成降至3成。

12日，大幅第一财经从南京当地中介处了解到，该新规属实。“不过具体执行也还是看开发商”，该中介表示，“核心板块河西南首付仍然是8成，南部新城首付最低是5成，非核心区的大部分项目都在执行3成首付的新规了。”

南京燕子矶板块一项目销售也向记者确认，其项目已在执行该政策，有房贷结清后，首付比例即为三成。

这一新规相当于改变了南京过去“认房又认贷”。此前在南京，名下有一套住房、无购房贷款记录的，或有贷款记录已结清的购房者，再购房均属于二套房，首付比例最低50%；若有一笔房贷款未结清，首付比例则高达80%。如今，贷款结清后再购房，首付比例最低可至3成，大大降低了购房门槛。

同日，苏州也执行了相同的新规，下调了二套房的首付比例，即贷款结清后，再购房时，首付比例从此前的5成降低至3成；贷款未结清的，首付比例也从此前的8成降低至6成。第一财经从苏州房地产业内人士处了解到，该政策属实。

克而瑞指出，目前苏州的新房市场，其实还是改善占主力，很多改善型置业客户的买房痛点在于首付，因为改善需求一般都是第二次甚至第三次买房，过去的首付5成起，而贷款未结清的，则需要8成首付，高门槛对于成交有明显制约。

有房企内部人士向第一财经表示，当前市场环境下，投资性需求已基本消失了，目前限贷政策的调整，目的就在于充分释放刚性需求和被束缚的改善需求，“对购房者是好事”。

这实际上也与近来监管层释放的信号一致。日前，央行发布的2022二季度货币政策执行报告中提及，关于房地产政策，要因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，这意味着，各地在落实差别化信贷政策（首付比例和利率水平）时，在不违背国家差别化的住房信贷政策的前提下，可根据本地实际情况，继续做出调整。

“如今，南京的房贷新政意味着热点二线城市房贷政策回到了上一轮宽松时（2015-2106年）的态势，即对‘认房又认贷’的严格政策进行调整，目的是降低首付门槛，鼓励换房和改善型需求，对需求端进行激励，以提振市场预期和信心。”李宇嘉表示。

在亿翰智库研究总监于小雨看来，南京、苏州两城对“认房又认贷”的调整，是继郑州打响取消该政策以来，最有影响力的一次调整。

据了解，2016年12月后，郑州开始执行严格的“认房又认贷”，即拥有一套住房或有贷款记录的家庭，均执行二套房贷款政策，首付比例60%；今年3月份，郑州对此进行调整，拥有一套住房但已结清房贷的家庭，再次购房首付比例可由60%降至30%，并执行首套房贷款利率，即“认贷不认房”。

研报显示，2021年底以来，有多个城市公积金贷款取消“认房又认贷”，而郑州是本轮因城施策中首个在按揭贷款层面放松“认房又认贷”的城市。

在南京、苏州这类高能级城市调整这项政策后，于小雨认为，接下来或将有更多城市跟进，优化认房认贷政策。

诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱也表示，今年在宽松政策效应下，市场恢复不及预期，截至7月，无论是新房成交还是二手房成交规模均未及去年同期水平。支持改善性需求的释放有利于房地产市场加速恢复，促进房地产市场平稳健康发展和良性循环，对于提振当地的市场有着重要的作用。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静指出，未来的政策趋势上，二线城市在限购、限贷、限售政策方面或进一步优化，更多三四线城市或全面取消行政性限制政策，以稳定房地产市场预期。政策持续优化调整后，热点一二线城市有望率先企稳恢复。

(责任编辑：综合)